В России вырос разрыв в сроках ипотеки на новостройки и вторичное жилье

В России заметно увеличился разрыв в сроках ипотечного кредитования на первичном и вторичном рынках жилья. По итогам 2025 года средняя продолжительность ипотеки на новостройки достигла 26 лет 9 месяцев, тогда как кредиты на покупку вторичного жилья оформлялись в среднем на 20 лет 1 месяц. Таким образом, разница приблизилась к семи годам.

В 2025 году дистанция между средними сроками ипотеки на первичное и вторичное жилье выросла на 40%. Если в 2024 году она составляла 4 года 9 месяцев, то спустя год увеличилась почти на два года - до 6 лет 8 месяцев. Такие изменения прослеживаются по всем жилищным займам в совокупности, включая как льготные, так и рыночные программы.

Традиционно более короткие сроки россияне выбирают при покупке вторичного жилья, и за последний год они стали еще меньше. В 2024 году средний срок кредита на вторичку составлял 21 год 4 месяца, а в 2025 году - уже 20 лет 1 месяц.

На первичном рынке ситуация противоположная: здесь сроки, наоборот, увеличились. Если в 2024 году ипотеку на новостройки оформляли в среднем на 26 лет 1 месяц, то в 2025 году - на 26 лет 9 месяцев.

Средний размер ипотечного кредита в 2025 году составил 4,4 млн руб., а средний срок по всем новым займам - 23 года 10 месяцев. При низких процентных ставках продолжительность кредита не столь критична, поскольку даже при длительном сроке итоговая переплата остается относительно умеренной.

Минимальные ставки традиционно предлагаются в рамках льготных программ. Например, по семейной ипотеке ставка составляет 6% годовых. При кредите 4,4 млн руб., оформленном в 2025 году, суммарные выплаты за весь период составят около 8 млн руб.

Иная картина складывается при оформлении ипотеки на рыночных условиях. В конце прошлого года ставка по таким программам достигала 21% годовых. В этом случае итоговые выплаты увеличиваются в 2,6 раза и достигают 20,8 млн руб. Именно поэтому заемщики стремятся сократить срок кредитования или воспользоваться льготными условиями.

Однако после завершения в середине 2024 года программы всеобщей льготной ипотеки доступ к субсидированным ставкам получили не все категории покупателей. Особенно это касается вторичного рынка, на который распространяются не все действующие программы господдержки. Например, семейная ипотека на вторичное жилье действует только в тех городах, где объем нового строительства невелик.

В результате доля льготных кредитов среди ипотек на вторичное жилье в прошлом году составила лишь 35,2%, тогда как на первичном рынке - 88,3%. Соответственно, на рыночных условиях было оформлено 64,8% кредитов на вторичку и только 11,7% - на новостройки. Это и объясняет, почему ипотеку на вторичное жилье чаще берут на более короткие сроки: при высоких ставках заемщики стараются минимизировать переплату.

Заключение

Разница в сроках ипотечного кредитования между первичным и вторичным рынками продолжает расти. Ключевым фактором остается доступность льготных программ и уровень процентных ставок. В условиях высокой рыночной ставки заемщики вынуждены адаптировать стратегию - сокращать срок кредита или искать варианты с господдержкой. При выборе оптимального решения важно учитывать не только ставку, но и итоговую переплату, финансовую нагрузку и перспективы доходов.

Если у вас возникнут вопросы по выбору объекта или подбору ипотечной программы, специалисты агентства недвижимости «Voshod» помогут разобраться в нюансах и подобрать оптимальный вариант.