Рост или падение: девять факторов, которые влияют на цену новостроек

На фоне снижения спроса на новостройки, вызванного рядом факторов, многие покупатели ожидают падения цен. Однако есть несколько обстоятельств, которые могут этому помешать. Что в итоге возобладает - остается вопросом.

Прошло два месяца после отмены доступной льготной ипотеки, однако единой стратегии для дальнейшего развития рынка новостроек пока не выработано. Это видно и в статистике: по России в целом цены на новостройки практически не изменились (рост на 0,4% считается незначительным), хотя в некоторых крупных городах наблюдается как рост на 11%, так и падение почти на 14% за последний месяц.

Давайте разберем факторы, которые влияют на цены на новостройки в разных направлениях и попробуем понять, какой тренд возобладает.

Факторы, способствующие снижению цен на новостройки:

1. Медленный рост доходов населения. Согласно Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), средние цены на новостройки по России в первой половине 2024 года увеличились на 5,1%. По прогнозам Минэкономразвития, реальные доходы населения за год вырастут только на 5,2%. Чтобы компенсировать этот разрыв, цены на первичное жилье должны снижаться.

2. Высокие ставки по ипотеке. Медленный рост доходов мог бы компенсироваться доступной ипотекой, но в настоящее время ставки остаются высокими. По данным на сентябрь 2024 года, в большинстве крупнейших банков ипотечная ставка на новостройки превышает 20%. По прогнозам ЦБ, ставки снизятся не раньше 2027 года, что вынуждает застройщиков пересматривать ценовую политику в сторону снижения.

3. Ограничение программ льготной ипотеки. Льготная ипотека, доступная всем категориям населения, была завершена 1 июля 2024 года. Остались лишь программы для отдельных категорий (семьи, IT-специалисты и т.д.), что сократило доступ к льготам и может способствовать снижению цен на новостройки.

Факторы, способствующие росту цен на новостройки:

1. Высокая инфляция. Минэкономразвития пересмотрело прогноз по инфляции на 2024 год с 5,1% до 7,3%. Это скажется на всех секторах экономики, включая рынок недвижимости, что может привести к росту стоимости жилья.

2. Дефицит рабочей силы. Стоимость строительных работ продолжает расти из-за нехватки рабочей силы и ужесточения требований для иностранных работников. Ожидается, что к концу 2024 года стоимость некоторых видов работ может увеличиться на 30%, что поднимет цены на квадратный метр.

3. Новые программы льготной ипотеки. В то время как одни программы завершились, обсуждаются новые льготы для отдельных категорий, таких как молодые специалисты и работники промышленности. Эти программы могут привести к новому росту цен на новостройки.

Факторы, стабилизирующие цены на новостройки:

1. Большие объемы непроданных квартир. В настоящее время 64% новостроек по всей России остаются непроданными. Чтобы реализовать такой объем жилья, застройщики будут стремиться сдерживать рост цен.

2. Стоимость стройматериалов. Ожидается рост цен на стройматериалы на 7% до конца года, однако девелоперы активно работают над оптимизацией своих процессов, что помогает сдерживать рост цен на жилье.

3. Условия проектного финансирования. Застройщики возводят объекты на средства проектного финансирования, и изменение цен может повлиять на оценку залога для банков. Это мотивирует застройщиков сохранять стабильность цен.

Что в итоге перевесит?

Большинство экспертов не ожидают масштабного падения цен на новостройки. Даже после завершения льготной ипотеки, резкого снижения не произойдет. Возможны лишь точечные скидки и акции на отдельные квартиры в некоторых проектах. Более вероятным сценарием является умеренный рост цен, особенно на строящиеся объекты, с возможной стагнацией стоимости уже введенных в эксплуатацию квартир.

Судьбу рынка определят новые проекты, которые начнутся в ближайшие месяцы. Их стоимость и условия покажут, в каком направлении двинется рынок - останутся ли цены на месте или начнут снижаться.

Если у вас возникнут вопросы по текущей ситуации на рынке новостроек или вы хотите получить профессиональную консультацию, специалисты агентства недвижимости «‎Voshod» всегда готовы помочь. Мы предоставим актуальную информацию и поможем принять взвешенное решение.