Налог с продажи недвижимости: когда платить, как уменьшить и что важно знать

Продажа недвижимости (квартиры, дома, дачи, гаража, машиноместа, земельного участка, коммерческой недвижимости или доли в ней) может повлечь за собой обязанность уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Это требуется, если имущество находилось в собственности меньше минимального срока владения - 3 или 5 лет в зависимости от обстоятельств.

Ставка НДФЛ составляет 13%, независимо от суммы сделки. Исключение - налог для нерезидентов, который составляет 30%.

Кто считается налоговым резидентом? Гражданин, находящийся в России 183 дня и более за последние 12 месяцев подряд, признается налоговым резидентом.

Минимальный срок владения: что это?

После истечения этого срока недвижимость можно продать без уплаты налога. Он составляет 3 года, если недвижимость была:

• получена в подарок от близкого родственника;
• унаследована;
• приватизирована;
• приобретена по договору ренты;
• является единственным жильем.

Кто считается близкими родственниками? Родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры.

Для остальных случаев минимальный срок владения - 5 лет. Однако в некоторых регионах могут действовать сокращенные сроки (например, Республика Алтай, Иркутская область, Магаданская область - 3 года).

По умолчанию срок владения отсчитывается с момента регистрации права собственности в ЕГРН.

Что такое единственное жилье?

Если на момент продажи у гражданина есть только одно жилое помещение, оно считается единственным. В этом случае минимальный срок владения - 3 года. При этом не учитывается жильё, приобретённое в течение 90 дней до продажи предыдущего объекта.

Пример: Квартира куплена в сентябре 2021 года и продана в октябре 2024 года - 3 года прошло. В августе 2024 года куплено новое жилье, но налог не взимается, так как старое всё ещё считается единственным.

Как считается срок владения в совместной собственности супругов?

Каждый супруг рассматривается отдельно: учитывается как совместное имущество, так и личная недвижимость.

Пример: В 2021 году супруги Петровы приобрели квартиру и решили продать ее в 2024 году. У Ирины есть другое жильё, купленное до брака, значит, она заплатит налог с половины стоимости продаваемой квартиры. Иван налог не платит, так как для него это единственное жильё.

В каких случаях семьи с детьми освобождаются от налога?

С 2022 года семьи с двумя и более детьми могут не платить налог при продаже недвижимости, если:

• у них есть 2+ детей до 18 лет (или до 24 лет при очном обучении);
• в течение года с момента продажи приобретается новое жилье;
• новое жилье больше по площади или его кадастровая стоимость выше;
• кадастровая стоимость продаваемого жилья не превышает 50 млн рублей.

Как считать срок владения при реновации?

Для недвижимости, полученной в рамках московской программы реновации, срок владения отсчитывается с момента приобретения старой квартиры.

Пример: Квартира куплена в 2013 году, в 2022 году получена новая по программе реновации. Срок владения отсчитывается с 2013 года и составляет 9 лет.

Срок владения недвижимостью при покупке доли отсчитывается с момента приобретения первой доли, даже если впоследствии гражданин докупает дополнительные части объекта. В случае приобретения квартиры по договору долевого участия (ДДУ) срок владения начинается с момента полной оплаты по договору. Если же минимальный срок владения недвижимостью уже завершён, подавать налоговую декларацию не требуется.

Как рассчитать налог?

При продаже недвижимости до истечения минимального срока необходимо заплатить налог 13% от стоимости по договору.

Пример: При продаже квартиры за 2 млн рублей налог составит 260 тыс. рублей.

Как уменьшить налог?

1. Дождаться истечения 3–5 лет - налог не взимается, декларация не подается.

2. Применить налоговый вычет:

• 1 млн рублей при продаже жилой недвижимости;
• 250 тыс. рублей при продаже нежилой недвижимости.

Пример: Квартира продана за 3 млн рублей, но после вычета (1 млн рублей) налог платится с 2 млн рублей.

3. Учесть расходы на покупку

• Если жилье куплено, можно вычесть затраты на его приобретение.

Пример: Василий купил квартиру за 2 млн рублей и продал её за 3 млн рублей. Он подтвердил расходы, уменьшив налоговую базу с 3 до 1 млн рублей.

4. Учесть расходы дарителя или наследодателя

• Если квартира получена в дар или наследство, можно учесть затраты дарителя.

Пример: Алиса получила квартиру в 2022 году в дар от родителей. В 2024 году она её продала. Родители купили квартиру за 3 млн рублей, значит, налог Алиса заплатит с разницы между 3 млн рублей и продажной стоимостью.

Что делать, если недвижимость продана дешевле кадастровой стоимости?

Налог рассчитывается исходя из 70% кадастровой стоимости, даже если продажная цена ниже.

Пример: Квартира с кадастровой стоимостью 2 млн рублей продана за 1,2 млн рублей. Налог рассчитывается от 1,4 млн рублей (2 млн * 0,7).

Как уплатить налог?

Шаг 1: Подготовить документы:

• паспорт;
• договор купли-продажи;
• документы, подтверждающие оплату;
• выписка из ЕГРН.

Шаг 2: Подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую службу до 30 апреля следующего года.

Шаг 3: Оплатить налог до 15 июля.

Какой налог для нерезидентов?

Если недвижимость находилась в собственности менее минимального срока, нерезиденты платят налог 30% от суммы сделки и не могут воспользоваться вычетами.

Что будет при неуплате налога?

• Штраф - 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (но не более 30%).

• Пени начисляются на сумму долга при задержке платежа.