Минфин обновил правила семейной ипотеки: что ждет заемщиков в 2026 году

Ставки по льготной программе не меняются, однако с 1 февраля 2026 года вводится принципиальное ограничение: семья сможет оформить лишь один льготный ипотечный кредит по программе Семейная ипотека. Для реализации этого условия оба совершеннолетних супруга обязаны выступать созаемщиками. Если доходов семьи недостаточно для одобрения кредита, допустимо привлечение третьих лиц-заемщиков. 

В отношении комбинированной ипотеки (состоящей из льготной части под 6 % годовых и рыночной части сверх лимита: до 12 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленобласти, до 6 млн рублей - для остальных регионов) вводится облегчение. С 1 февраля 2026 года при рефинансировании такой «комбо-ипотеки» банки будут учитывать обе части - и льготную, и рыночную - и смогут предлагать сниженные ставки по рыночной части в зависимости от ключевой ставки и стоимости фондирования.

Дополнительно: ставка по семейной ипотеке остается на прежнем уровне (примерно 6 % годовых) для тех семей, которые удовлетворяют условиям программы. Новая норма призвана сделать выдачу льготной ипотеки более адресной. Также в министерстве подчеркивают, что компенсации банкам за выдачу льготных ипотек - по программам семейной, дальневосточной и арктической - с 2026 года будут выровнены между объектами: приобретением квартиры в многоквартирном доме и индивидуальным жилищным строительством (ИЖС). 

Почему это важно

Нововведение «одна льготная ипотека на семью» ликвидирует схему, когда супруга или супруг могли отдельно оформить льготный заем и таким образом использовать два кредита на одну семью. При этом некоторые эксперты предупреждают: если семейная пара оформляла льготную ипотеку только на одного супруга, рассчитывая, что второй супруг еще получит льготную ипотеку позже, после 1 февраля 2026 года такой возможности уже не будет.

С другой стороны, рефинансирование комбинированной ипотеки становится более выгодным - это родовое преимущество для тех, кто уже взял или планирует взять такую ипотеку. Однако эксперты отмечают, что эффект будет зависеть от готовности банков участвовать в этой схеме. 

Возможные побочные эффекты

- В преддверии вступления новых правил может возникнуть кратковременный всплеск спроса на первичном рынке жилья - люди стремятся оформить льготную ипотеку на действующих условиях. Этот всплеск может усилить осторожность застройщиков при выводе новых проектов.
- Введение обязательного участия обоих супругов как созаемщиков может устранить некоторые случаи злоупотреблений, но также осложнить оформление кредитов для семей, где один из супругов не соответствует банковским требованиям или был исключен из сделки ранее с целью сохранить право второго супруга на льготную ипотеку.
- Если будет введена привязка льготной ипотеки к месту постоянной регистрации (обсуждается с 2026 года), это может ограничить мобильность семей и спровоцировать манипуляции с регистрацией. 

Заключение

Изменения, вступающие с 1 февраля 2026 года, делают программу семейной ипотеки более строгой и адресной: ставка остается прежней, но лояльность уменьшается - теперь максимально одна льготная ипотека на всю семью, оба супруга участвуют, банкам предлагают новые возможности для рефинансирования комбинированных кредитов. Тем не менее, для тех, кто оформит льготную ипотеку до введения новых правил, сохраняются старые условия. И если у вас возникают вопросы по программе или оформлению - специалисты агентства недвижимости «Восход» помогут разобраться.