Какие риски могут возникнуть при сделках с недвижимостью по доверенности

Сделки с недвижимостью по доверенности остаются распространенной практикой, однако такие операции могут сопровождаться рядом юридических рисков. Они могут быть связаны как с недобросовестными действиями представителей, так и с подделкой документов или превышением полномочий.

По данным Федеральной нотариальной палаты (ФНП), интерес к оформлению доверенностей на распоряжение недвижимостью постепенно снижается. В 2025 году спрос на такие документы сократился примерно на 8%. Наиболее заметное снижение было зафиксировано в Херсонской области (-25%), Крыму (-20%) и Омской области (-15%).

Разберемся, какие риски могут возникнуть при покупке или продаже недвижимости, если сделка проходит по доверенности.

Риск №1 - недобросовестные действия представителя

Даже оформленная по всем правилам доверенность не гарантирует полной безопасности сделки. Один из основных рисков - недобросовестное поведение поверенного, то есть человека, который действует от имени собственника на основании доверенности.

Иногда проблемы возникают даже в ситуациях, когда доверенность выдается близким родственникам. Конфликт интересов или изменение отношений между сторонами могут привести к злоупотреблению полномочиями.

В практике встречаются случаи, когда собственники передают полномочия своим детям для продажи квартиры и покупки нового жилья. Представитель выполняет первую часть задачи - продает недвижимость, но затем распоряжается средствами по своему усмотрению и приобретает жилье на себя.

Бывают и ситуации, когда представитель сначала покупает недвижимость для доверителя, а затем, используя ту же доверенность и без его ведома, продает ее третьим лицам.

В подобных случаях пострадать могут не только собственники, но и покупатели, которые действовали добросовестно. Они могут оказаться вовлечены в длительные судебные разбирательства и даже лишиться приобретенной недвижимости.

Риск №2 - злоупотребление полномочиями

Еще один риск - использование представителем доверенности не в интересах доверителя. Например, представитель может намеренно указать в договоре заниженную стоимость объекта.

Дополнительные проблемы могут возникнуть, если собственник выдал доверенность сразу нескольким представителям. В такой ситуации возможно, что разные поверенные будут одновременно вести переговоры с покупателями, брать задаток или даже пытаться продать один и тот же объект нескольким людям.

Снизить подобные риски помогает более подробное оформление доверенности. В документе можно указать конкретные условия сделки - например, точную цену недвижимости или конкретного покупателя. Однако чрезмерная детализация может создать и обратную проблему: если условия сделки немного изменятся, провести ее будет невозможно без оформления новой доверенности.

Риск №3 - вопросы дееспособности доверителя

Важным аспектом при заключении сделки по доверенности является состояние человека, который ее выдает. Необходимо учитывать его дееспособность и способность принимать решения.

Если доверитель на момент подписания документов не полностью понимает содержание сделки или находится в состоянии, когда не может объективно оценить последствия своих действий, в будущем договор может быть оспорен.

Особенно высоки такие риски в тех случаях, когда сделка проводится без участия нотариуса. Тогда никто из независимых специалистов не проверяет обстоятельства заключения договора и не контролирует правомерность действий сторон.

Также важно помнить, что сама доверенность не является правоустанавливающим документом и не предоставляет представителю прав на недвижимость. Даже нотариально удостоверенная доверенность не делает автоматически нотариальной саму сделку - ответственность за ее последствия лежит на участниках договора.

Риск №4 - истечение срока действия доверенности

При совершении сделки необходимо обязательно проверять срок действия доверенности. Если документ уже утратил силу, заключать на его основании договор нельзя.

При этом важно учитывать, что человек, выдавший доверенность, имеет право отозвать ее в любой момент, даже если срок действия документа еще не истек.

Проверить актуальность доверенности можно через публичный сервис нотариата. Там же можно узнать информацию о том, не умер ли доверитель - в таком случае доверенность автоматически прекращает свое действие.

Кроме того, документ может потерять силу, если доверитель признан недееспособным, пропавшим без вести или банкротом.

Риск №5 - поддельная доверенность

Еще одна потенциальная опасность - подделка доверенности. Мошенники нередко используют фальшивые документы при попытках провести незаконные сделки с недвижимостью.

Проверить подлинность доверенности можно через публичный сервис нотариата, где фиксируются сведения о выданных документах.

Однако бывают случаи, когда при изготовлении поддельных документов используются реквизиты настоящих доверенностей, что значительно усложняет самостоятельную проверку. В таких ситуациях выявить подлог без участия специалистов бывает сложно.

Как снизить риски при сделках по доверенности

Специалисты рекомендуют придерживаться нескольких правил, которые помогут сделать сделки более безопасными.

1. По возможности проводить сделки лично.

Наиболее надежный вариант - когда все участники присутствуют при заключении договора. Если стороны находятся в разных городах, можно использовать дистанционный формат сделки с участием нотариусов. В этом случае стороны смогут обсудить условия и при необходимости оперативно внести изменения.

2. Удостоверять сделки у нотариуса.

Если договор подписывает представитель по доверенности, лучше оформить сделку у нотариуса. Он проверит подлинность документов, удостоверит личности участников, убедится в законности сделки и в действительности доверенности.

Кроме того, нотариус несет имущественную ответственность за свою работу. Если из-за ошибки специалиста одна из сторон понесет убытки, пострадавшему участнику будет обеспечено возмещение ущерба.

Заключение

Сделки с недвижимостью по доверенности могут быть удобным инструментом, особенно если собственник не может лично участвовать в оформлении документов. Однако такие операции требуют особого внимания и тщательной проверки всех обстоятельств.

Важно убедиться в подлинности доверенности, сроке ее действия, полномочиях представителя и законности самой сделки. Также желательно по возможности проводить операции с участием нотариуса, чтобы минимизировать юридические риски.

Если у вас возникают вопросы по оформлению сделок с недвижимостью или требуется помощь в проверке документов, специалисты агентства недвижимости «Voshod» помогут разобраться во всех нюансах и безопасно провести сделку.